Блог про недвижимость
Сдавать квартиру в аренду — это не только стабильный доход, но и юридическая ответственность. Многие собственники до сих пор выбирают «серую» схему: получают деньги наличными и никак их не декларируют. Но у такого подхода есть риски: штрафы, пени и проблемы при последующих сделках с недвижимостью.
Сегодня сдавать жильё официально стало проще, чем кажется: государство предлагает несколько способов платить налоги. Разберём, какие есть варианты и что выгоднее именно для собственника.
Если вы сдаёте квартиру как физлицо, обязаны задекларировать доход и уплатить налог на доходы физических лиц.
Ставка — 13% для резидентов РФ, 30% — для нерезидентов.
Декларация подаётся до 30 апреля следующего года, оплата налога — до 15 июля.
Плюсы:
Легко и прозрачно.
Не требует дополнительной регистрации.
Минусы:
Самый дорогой способ: с дохода 60 000 ₽ в месяц налог составит 93 600 ₽ в год.
С 2019 года у собственников появилась возможность сдавать квартиру официально в статусе самозанятого.
Ставка налога: 4%, если арендатор — физлицо, 6%, если юрлицо или ИП.
Не нужно сдавать декларацию, налог считается автоматически через приложение «Мой налог».
Плюсы:
Минимальная ставка налога.
Всё онлайн: регистрация и уплата через приложение.
Можно официально подтвердить доходы (например, для ипотеки).
Минусы:
Доход ограничен — не более 2,4 млн ₽ в год.
Нельзя нанимать сотрудников и сдавать несколько квартир через управляющую компанию.
💡 На практике самозанятость — самый удобный способ для тех, кто сдаёт 1–2 квартиры физлицам.
Патентная система налогообложения (ПСН) подходит тем, кто хочет официально сдавать жильё и получать стабильный доход.
Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев.
Стоимость зависит от региона. В Москве — около 120 000 ₽ в год за одну квартиру.
Сроки уплаты — авансом или в два платежа.
Плюсы:
Нет необходимости вести бухгалтерию.
Можно сдавать несколько квартир.
Минусы:
Фиксированная цена: даже если жильё простаивает, налог придётся платить.
В некоторых случаях дороже, чем самозанятость.
Сдаёте одну квартиру и доход не выше 200 тыс. ₽ в месяц? — выбирайте самозанятость (выгодно и просто).
Есть несколько объектов или доход выше 2,4 млн ₽ в год? — лучше патент.
Хотите минимальных формальностей? — можно платить НДФЛ, но это самый дорогой вариант.
Защита в суде — официальный договор аренды легче отстоять, если арендатор перестал платить или повредил имущество.
Белый доход — можно подтвердить его для ипотеки или кредита.
Минимум рисков — при проверке налоговой вы избежите штрафов и доначислений.
У собственника есть три пути: платить НДФЛ (13%), работать как самозанятый (4–6%) или оформить патент. Оптимальный выбор зависит от количества квартир и уровня дохода.
Главное — не игнорировать налоги: официальная аренда не только законна, но и выгоднее в долгосрочной перспективе.
📌 В блоге Локалс мы регулярно рассказываем, как сдавать квартиру быстрее, дороже и без лишних рисков.
👉 Больше полезных статей читайте здесь: thelocals.ru/blog