Лучший способ решить проблемы с арендой — предотвратить их. Всего на свете не предусмотришь. Но есть ряд вопросов, которые нередко становятся причиной конфликтов, а ведь их вполне можно было бы обсудить заранее и прописать в договоре.
Для составления такого документа не обязательно обращаться к риелтору или в агентство. Чтобы не допустить ошибок, внимательно изучите ответы на важные вопросы, которые возникают как у арендаторов, так и у арендодателей.
Договор аренды или договор найма?
Первое, на что стоит обратить внимание: если речь идет о жилом помещении, вы должны заключать договор найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но выбирать тип договора вам не придется, так как договор аренды используется при сдаче любого недвижимого имущества, кроме жилых помещений.
Кроме этого, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, но это не наш случай.
Что проверить перед заключением договора найма?
Документы. Не поленитесь сверить все данные с паспортом другой стороны.
Арендатор должен обязательно проверить у собственника свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость и документ, являющийся основанием регистрации права (например, договор купли-продажи).
Не стесняйтесь. Казалось бы, и напоминать об этом не стоит, однако мы живем в стране, где некоторые считают, что пристегнуться в такси — обидеть водителя. Согласитесь, смешно.
Помните: добросовестному владельцу не составит труда предоставить нужные документы, а ваша ответственность наоборот должна произвести на него положительное впечатление.
Обязательно уточните, есть ли другие собственники у жилья!
Проверить, кто является собственником жилья можно самостоятельно — просто закажите выписку из ЕГРП на сайте ktotam.pro. Выписка платная: от 40 до 100 рублей. Согласитесь, это совсем небольшая сумма за собственное спокойствие и правильно составленный договор.
Если жилье находится в собственности в долях, договор заключается со всеми собственниками: каждый из них должен либо лично подписать договор найма, либо выдать другому собственнику доверенность на право сдачи квартиры в аренду. Если жилье приобреталось в браке, необходимо письменное согласие другого супруга на сдачу жилья.
Что должно быть прописано в договоре?
Мастхэв в любом договоре найма жилого помещения:
— стороны договора и их паспортные данные;
— точные сведения о снимаемом жилье, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права;
— люди, проживающие в квартире с нанимателем;
— стоимость и порядок оплаты найма, особенности её возможного изменения;
— порядок досрочного расторжения договора;
— действия в случае досрочного прекращения договора.
Помимо обязательных пунктов имеет смысл обсудить и включить в договор вот эти:
Особенности оплаты коммунальных и иных услуг
Частое столкновение: утверждающие, что «коммуналку должен платить хозяин квартиры» спорят с доказывающими, что «кто живет, тот и платит». На самом деле по умолчанию ни то, ни другое. Вопрос решается обоюдно и прописывается в договоре.
Ремонт
Точно так же стоит прописать, какая сторона будет, если понадобится, делать ремонт. Обычно играет роль причина необходимости такового: например, если любимая игуана проживающего содрала все обои, новые клеит хозяин игуаны, а если прорвало унитаз — замену произведет хозяин квартиры. Отдельно стоит обсудить и ремонт по желанию жильца. То, что ему кажется креативной кастомизацией, собственнику может показаться порчей личного имущества.
Время посещений
Еще один камень преткновения: собственник уверен, что имеет право приходить в свою квартиру, когда хочет, а жилец считает, что на весь срок аренды — это его территория и ничья больше. Чтобы избежать неприятных столкновений по этому поводу, время и частоту посещений можно прописать в договоре.
Содержание домашних животных
Тут есть тонкость: собственники часто забывают прописать этот вопрос в договоре, если у съемщика нет животных. А ведь он может их завести в любой момент. Если вам важно, чтобы в вашей квартире живности не было, обязательно внесите этот пункт. И наоборот: если вы снимаете квартиру и думаете, что захотите купить щенка через полгода, позаботьтесь о том, чтобы вы смогли это сделать.
Опись имущества
Вот еще нередкая ситуация. Устав смотреть на узорчатый настенный ковер, жилец в один прекрасный день перекидывает его через плечо и несет на помойку. «А где мой ковер?» — возмущается собственник по окончании срока найма. И вполне справедливо, если ковер указан в акте приёма-передачи жилого помещения.
Этот акт — важная часть договора, в которой нужно описать всё имущество, что есть в квартире, и указать имеющиеся дефекты. Также, как и договор, акт подписывается всеми, кто имеет отношение к сдаче квартиры.
Что делать, когда истекает срок действия договора?
Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель должен сообщить о своих дальнейших планах: планирует ли он заключить новый договор или отказаться от продления найма. Если он этого не сделает, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Как только срок истек, нужно провести проверку имущества в соответствии с описью, составить акт приёма-передачи жилого помещения и, скрепив подписями сторон, возвратить его владельцу. Если какое-либо имущество было испорчено, его возмещение производится в соответствии с прописанными в договоре правилами (обычно денежное возмещение, если имущество испорчено по вине нанимателя).
Еще несколько важных вопросов
Может ли собственник продать квартиру?
Может. Однако выгнать жильца до истечения срока договора при этом не имеет права. Продажа квартиры не влечёт расторжения договора найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора и должен сдавать её до конца срока этого договора.
Можно ли пересдавать квартиру?
Если вы сняли квартиру и хотите устроить в ней коворкинг или просто уезжаете на пару месяцев и планируете найти на это время нового жильца, запомните: без согласия собственника это делать запрещено. Но обо всем реально договориться. Более того: в договоре можно прописать, что арендатор имеет право сдавать квартиру в поднаем.
Потому что договор — главный инструмент цивилизованного решения любых потенциальных противоречий.